在印尼注册公司可以买地吗

在全球化经济的推动下，印尼以其独特优势吸引着众多外国投资者。而对于有意在印尼投资建厂的外国人而言，能否购买土地成为关键问题之一！土地作为企业发展的重要基础，其相关政策法规直接影响着投资决策。本文将以案例分享形式深入探讨印尼在这方面的具体情况，准备落地印尼建厂的老板可以做好笔记收藏哦~

你好，我计划在印尼买地建厂，想先了解我们外国人可以在印尼买地吗？可以的，由于印尼土地主体可以是：印尼籍个人和法人实体两大类。而法人实体包括 PMA 许可的公司，PMA 公司可为100% 的外资拥有。因此设厂买地的外资仅可使用在印尼注册的公司名义购买。

明白，那印尼的土地产权类型问题怎么理解可以跟我说说吗？好的，根据《土地法》，登记的土地权属主要有以下类型：

1. 永久产权（Hak Milik）（“HM”） ：HM 是对土地可能拥有的最强和最完整、最高的世袭权利 。HM 没有时间限制 ，只能由 印尼公民（个人） 和 政府确定的一些实体 （如社会和宗教机构）拥有。 其他印尼公司实体和外国公民不得拥有HM的土地。

2. 种植权（Hak Guna Usaha）（“HGU”） ：HGU只能用于 农业、种植园、渔业和家禽养殖 ，最多可授予35年，并可再延长最多25年。HGU 的持有人还可以在延期到期后将土地权续展，最长后续期限为35年。HGU 只能授予 印尼公民或者在印尼注册的公司实体 ，包括 PT PMA。

3. 建筑权（Hak Guna Bangunan）（“HGB”） ：建筑权指在 土地上建造和拥有建筑物的权利 ，可以转让 给另一方。企业购地后，需要申请办理建筑权证，才可以从法律上合法合规地享有对土地使用（即建厂）的权利。该权利经过延期后使用年限最长可到80年。

4. 使用权（Hak Pakai）（“HP”） ：使用权是从国家直接控制的土地或他人所有的土地上使用或收取收益的权利，权利和义务的给予可以通过书面协议予以约定。但是，通过使用权进行投资建厂的土地仍然需要有上述建筑权的资质 。HP可归以下任何人所有：

（1）印尼公民

（2）居住在印尼的外国人

（3）根据印尼法律成立并在印尼注册的法人团体

（4）在印尼设有代表处的外国法人团体

（5）部门、非部门政府机构和地区政府

（6）外国代表和国际组织代表

（7）宗教和社会机构

5. 土地管理权（HGB HPL） ：拥有土地管理权意味着开发商在国有土地或地方政府的土地上获得了建造房屋的授权。如果土地拥有者或其他第三方要求开发商退还土地，那么所有的房屋业主都有可能得到赔偿。实际情况取决于开发商与第三方之间最初的协议。

6. 租赁权（Hak Sewa）（”HS”） ：租赁权指个人或法人实体可根据协议向对土地和建筑物的所有者支付一定数额的租金，将他人拥有的土地用于建筑目的权利 。企业通过租赁的方式获得土地的使用权益之后，仍然需要申请建筑权以获得对土地进行使用和建厂的资格。

通常，企业可以建厂的土地产权为建筑权（HGB）。建筑权首次申请为30年，第二次申请为20年，第三次申请为30年，最长赋予持有人80 年土地使用的权利。产权到期前至少提前两年提交延期申请。特别注意的是；在土地产权更名时，要减去已使用的土地年限。如交易地块的建筑权已经使用10年，那么购买者首次得到的建筑权年限为20年。

那后续购买土地需要准备哪些资料呢？不客气，您调研了解清楚后，如没有任何异议，买卖双方需要签署的协议一般有：土地购买确认函和土地买卖协议（PPJB）。当您签署买卖合同时需要提供以下文件：

1.公司章程 AKTA

2.司法部批文 SK

3.公司户籍PKKPR

4.商业登记证NIB

5.董事会护照或身份证 Director passport

6.税卡NPWP

7.一般纳税人资格SPPKP

土地的交易问题也是众多到印尼出海的企业最容易踩坑的部分之一，要想真正“避坑”，一定要做好考察并熟悉印尼相关的法律法规，本篇文章将详细介绍印尼土地交易中涉及到的法律手续。

为了确保土地交易合法合规，并受到印尼法律的保护，必须合法签署规定的法律协议，以保障自己的权益，以下为土地交易中可能涉及到的协议：

1.土地买卖约束协议（Perjanjian Pengikatan Jual Beli – PPJB）：根据印尼的法律法规，PPJB是印尼买卖双方之间在签订正式的买卖合同之前作为临时的、具有法律约束力的土地买卖协议。PPJB在买卖合同签署之前具有初始法律约束力，但是该协议并不以土地或建筑的所有权作为协议的标的物，所以财产所有权不会因PPJB的签署发生转让，只有在订立正式的买卖合同时才能申请土地权属的更变。PPJB之所以存在主要是为了在以下情况中保证买卖双方的权益：土地购买采用分期付款的形式进行；购买的是在建项目；与土地建筑等有关的某些证件尚在办理中。PPJB协议具有明确的法律效力，因此协议中的所有内容必须符合印尼政府的法律规定。

2.土地买卖协议（Akta Jual Beli – AJB）：AJB是印尼公民之间正式的土地买卖协议，是出售土地权利转让的正式证明。该文件在买卖过程中起着非常重要的作用，也是买卖双方履行各自在土地买卖中的责任依据，是土地销售的必要文件及法律上最强的文件之一，如果一方不履行其义务，AJB可作为法律依据起诉过失方，并要求赔偿。AJB会在土地买卖双方支付了所有财产税之后由土地公证员制订，其中的财产税包括：所得税（PPh）、土地和建筑权购置税（BPHTB）等。AJB是印尼公民土地交易的最重要的文件，因为该协议（经过公证后）是买方申请土地所有权过户、更名和申请新的土地证最重要的法律依据之一。

3.土地买卖约束书Pengikatan Jual Beli - PJB) ：PJB协议是卖方通过公证将其财产出售给买方的协议。PJB通常是由某些原因而制定，如遇到交易款尚未全额支付、买卖交易中的税款尚未完成等情况，都可以制定该协议。与具有约束力的PPJB不同，PJB是买卖双方通过公证人或PPAT（土地契约制定官）制定签署。分为：已结算的PJB：是买方已向卖方全额支付买卖款，但因各种原因而无法执行AJB，例如没有缴纳房产销售税或其他房产证明仍在申请中等。因此在已付清的PJB协议中，可以说明何时执行AJB以及执行AJB的条件，卖方也可授权买方直接签署AJB；未结算的PJB：是买方尚未全额支付给卖方交易款时，PJB的内容将包含买方首付金额、进一步的付款方式、还款时间以及如果违反这些条款可能面临的违约行为。

除了了解这个产权问题，您这边还有哪些建议可以给到我吗？我这里有些购买土地的前期调研需要注意的事项，您可以看看：

土地尽调至少包括：

1. 土地产权的真伪或是否是最新版本；
2. 土地性质，用途，空间规划；
3. 土地登记证是否已被吊销；
4. 土地是否有抵押贷款或纠纷；
5. 土地是否有正在进行的事宜：如在考虑撤销地契、修改登记、正在进行勘察、分割、正在宣布旧地契遗失补发地契，是否公告请求继承权转让；
6. 土地税费缴纳情况；
7. 土地所有者的个人信息；

此外，还有几个常见的弊端需要注意：

1. 仅考虑价格因素，不熟悉印尼土地交易市场。土地的价格走势会根据土地存量、季度交易量、未来土地开发量而浮动。了解土地交易市场可为现在和未来预备好一定规划。
2. 忽略土地产权性质，导致交易后土地不能直接投入使用。印尼土地产权